Acquistare un’immobile mediante la partecipazione ad un’asta giudiziaria consente di realizzare un ottimo affare a prezzi abbordabili e sicuramente inferiori rispetto a quelli del libero mercato, come affermato dall’Avvocato Daniele Giordano fondatore di Astafox rivista giuridica di settore.

Le aste giudiziarie rappresentano una modalità di vendita forzata che viene utilizzata, nel nostro ordinamento giuridico, allo scopo di soddisfare gli interessi dei creditori che potranno rivalersi sulle somme ricavate dalla vendita coattiva del bene immobile di proprietà del debitore esecutato.

Il procedimento di esecuzione immobiliare ha inizio con il pignoramento dell’immobile che precede la vendita che si può realizzare in due modi:

Vendita con incanto

Vendita senza incanto = è una modalità di svolgimento dell’asta giudiziaria che a seguito delle modifiche legislative introdotte (D.L. 132/2014 convertito nella L.n.162/2014) è divenuta la modalità di vendita prevalente.

Per trovare vendite senza incanto puoi cercare sul sito www.astegiudiziarie.it

La struttura della vendita senza incanto si articola in:

• Presentazione delle offerte di acquisto àSoggetti che hanno intenzione di acquistare l’immobile presentano le offerte in una busta chiusa (è necessario versare la cauzione che corrisponde al 10% del prezzo offerto) nel rispetto delle indicazioni fissate nell’avviso di vendita che è il documento pubblicitario redatto dal professionista delegato alla vendita.

Le offerte vanno presentate con la forma di assegno circolare non trasferibile intestate al Giudice dell’Esecuzione, sono irrevocabili e vincolanti per un periodo di 120 giorni e vengono depositate presso la cancelleria del tribunale che si occupa del procedimento esecutivo.

Nb. Nel caso in cui l’asta giudiziaria dovesse svolgersi in modalità telematica, anche le offerte dovranno essere presentate con la medesima modalità.

• Gara tra i partecipanti all’asta àPresupposto di validità delle offerte è il non essere inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base indicato nell’avviso di vendita.  

Quando sono state presentate più offerte, non vincerà la più alta ma verrà indetta una gara tra gli offerenti con una base d’asta che corrisponderà all’importo dell’offerta più alta ricevuta in precedenza.

• Aggiudicazione dell’immobile àIn questo caso l’aggiudicazione in favore del miglior offerente è definitiva perché non sono consentite offerte in aumento.

L’aggiudicatario è tenuto a versare il saldo prezzo entro i termini prestabiliti dall’avviso di vendita, le modalità che potranno essere utilizzate a tal fine sono: bonifico o apertura di mutuo bancario in un periodo antecedente rispetto all’aggiudicazione dell’immobile.

• Trasferimento dell’immobile –> Non va confuso con l’aggiudicazione siccome il trasferimento della proprietà dell’immobile in capo all’aggiudicatario avviene soltanto a seguito dell’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice.

Chi può prendere parte ad un’asta giudiziaria senza incanto?

A livello soggettivo non sussistono preclusioni siccome tutti i soggetti interessati sono legittimati a presentare un’offerta di acquisto anche mediante l’utilizzo di un procuratore legale.

Unico soggetto non autorizzato a presentare un’offerta è il debitore esecutato, il quale non potrà utilizzare nemmeno lo stratagemma dell’interposizione fittizia.

Il divieto è sussistente anche per gli eredi puri e semplici del debitore ma non è vigente nei riguardi del congiunto/coniuge anche in presenza di un regime di comunione legale dei beni.

 Nell’ipotesi in cui dovesse essere violato tale divieto, sarà possibile impugnare l’aggiudicazione mediante lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi (617 codice di procedura civile) ed una volta accertata la violazione il giudice provvederà a disporre una nuova aggiudicazione.

Quali sono le differenze principali tra una vendita con incanto ed una vendita senza incanto?

Come abbiamo avuto modo di sottolineare in precedenza, la vendita con incanto rappresenta una modalità marginale e sussidiaria rispetto a quella che avviene senza incanto, siccome essa è utilizzato soltanto nel caso in cui le aste senza incanto vadano “deserte”.

Nelle intenzioni del legislatore lo strumento della vendita con incanto è predisposto quando si cerca di vendere un bene immobile con l’intenzione di ottenere una cifra superiore al 50% del valore del bene oggetto di procedura esecutiva. In realtà, questo mezzo di vendita viene prevalentemente utilizzato quando una vendita senza incanto non ha consentito di conseguire il risultato auspicato dai soggetti addetti alla procedura.

Le due modalità di svolgimento dell’asta giudiziaria si differenziano in quanto nella vendita con incanto l’aggiudicazione è provvisoria siccome dopo la fine del procedimento di vendita ci sono 10 giorni nei quali chiunque può decidere di presentare un’offerta superiore di almeno un quinto rispetto a quella del soggetto aggiudicatario, in questo modo verrebbe riaperto il procedimento di vendita dell’immobile.

In caso contrario, decorsi 10 giorni senza che alcuna offerta sia stata presentata l’aggiudicazione diviene definitiva.

Altre differenze sostanziali sono presenti nel procedimento di presentazione dell’offerta siccome in un’asta senza incanto l’offerta va presentata in busta chiusa che si affianca ad una domanda di partecipazione, mentre in un’asta con incanto è sufficiente la domanda di partecipazione.